건축물 용도 변경과 관련 법령정보 | 건축법

건축물 용도 변경과 관련 법령정보 | 건축법

건축물의 각 공간은 그 쓰임에 따라 용도가 구분되어 있고, 해당용도로 사용하여야만 합니다.

만약 공간을 임대하거나, 구매하게되어 그 공간의 쓰임을 전과 다르게 사용하고 싶다면

용도변경을 수반하게 됩니다.

오늘은 이 건축물의 용도변경에 대하여 알아보겠습니다.

 

용도변경 허가, 신고, 기재사항변경(대장변경)이 있다던데 어떤 기준인가?

④항의 시설군에서

5번시설군에 해당하는 용도에서 3번 시설군으로 해당하는 용도로 변경 : 종상향(시설군 상향) -> 허가대상

5번시설군에 해당하는 용도에서 6번 시설군으로 해당하는 용도로 변경 : 종하향(시설군 하향) -> 신고대상

5번시설군에 해당하는 용도에서 5번시설군에 해당하는 다른 용도로 변경 : 기재사항변경->건축물대장 기재 사항 변경신고

■  건축법제19조(용도변경)

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.

1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 자동차 관련 시설군

2. 산업 등의 시설군

3. 전기통신시설군

4. 문화 및 집회시설군

5. 영업시설군

6. 교육 및 복지시설군

7. 근린생활시설군

8. 주거업무시설군

9. 그 밖의 시설군

 

내가 해당하는 시설이 어떤 시설군 인지 어떻게 확인하지?

■ 건축법 시행령(대통령령)제14조(용도변경) 

⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다. 

1. 자동차 관련 시설군 자동차 관련 시설

2. 산업 등 시설군

가. 운수시설

나. 창고시설

다. 공장

라. 위험물저장 및 처리시설

마. 자원순환 관련 시설

바. 묘지 관련 시설

사. 장례시설

3. 전기통신시설군

가. 방송통신시설

나. 발전시설

4. 문화집회시설군

가. 문화 및 집회시설

나. 종교시설

다. 위락시설

라. 관광휴게시설

5. 영업시설군

가. 판매시설

나. 운동시설

다. 숙박시설

라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설

6. 교육 및 복지시설군

가. 의료시설

나. 교육연구시설

다. 노유자시설(老幼者施設)

라. 수련시설

마. 야영장 시설

7. 근린생활시설군

가. 제1종 근린생활시설

나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다)

8. 주거업무시설군

가. 단독주택

나. 공동주택

다. 업무시설

라. 교정시설

마. 국방ㆍ군사시설

9. 그 밖의 시설군

가. 동물 및 식물 관련 시설

 

 

용도변경 신고, 허가 이후 사용승인 대상일까?

용도변경 부분이 500제곱미터 미만이며 대수선에 해당하지 않는 공사라면 사용승인 대상에 해당에 해당하지 않습니다. 대수선을 수반한다면 면적과 관계업이 사용승인 대상입니다.

■  건축법제19조(용도변경)

⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

용도변경 신청 자료는 아무나 작성이 가능할까?

용도변경 부분이 500제곱미터 이상이라면 건축사무소와 계약을 맺어 건축사가 작성한 도서를 제출하여야 합니다.

■  건축법제19조(용도변경)

⑥ 제2항에 따른 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)의 설계에 관하여는 제23조를 준용한다.

■  건축법 제23조(건축물의 설계) 

① 제11조제1항에 따라 건축허가를 받아야 하거나 제14조제1항에 따라 건축신고를 하여야 하는 건축물 또는 「주택법」 제66조제1항 또는 제2항에 따른 리모델링을 하는 건축물의 건축등을 위한 설계는 건축사가 아니면 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

용도변경 신고 허가는 건축법의 어떤 사항들을 준용하여야 할까?

용도변경 신고, 허가는 결국 건축허가, 건축신고, 가설건축물(해당 시), 사용승인 현장조사(특검), 건축물대장작성, 조경면적, 공개공지(용도해당 시), 도로확보, 용도변경 및 대수선에 따른 구조내용, 용도변경에 따른 내진등급변경 및 공개등, 용도변경에 따른 피난시설, 내화구조, 방화에 관련된 조항등 건축법에서 지정하는 법뿐 아니라, 용도지역에 맞는 용도확인, 장애인 관련법령, 하수도법에 따른 정화조 증설, 주차장법에 따른 주차규모 변경, 용도변경에 따른 소방시설의 변경, 대규모보일러 사용등에 따른 환경 관련법규 등이 수반되므로 법규를 꼼꼼히 확인하여야 한합니다.

■  건축법제19조(용도변경)

⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조 제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의 2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다. 

 

 

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글을 마치며...

 

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용도변경의 업무는 사실 생각만큼 간단하지는 않습니다.건축허가와 같이 용도에 따른 설비, 전기, 통신, 구조, 소방, 장애인, 하수도(정화조), 폐수 시설등을 법에 맞도록 확인하고 협업하여 정리하여야 하기 때문입니다.만약 자영업을 하시게 되어 입대를 받게 되시더라도 같은 시설군 내의 용도변경으로 건축물 기재사항 변경신고로 끝내는 것이 가장 좋을 것이며, 차선책은 대수선에 해당하지 않는 범위에서 500제곱미터 미만의 용도변경을 하시어 적어도 사용승인 절차와 특검절차만이라도 해당하지 않도록 보시는 것이 그나마 가장 간단히 업무를 진행할 수 있는 방법이겠습니다.

어쩔 수 없는 경우라면 용도변경허가를 정확하게 접수 및 사용승인까지 완료하시어 추후에 불법건축물에 해당하지 않도록 하는 것이 가장 깔끔하겠습니다.

이상입니다.

 

-note : 근거 법령은 2024.08.22일 기준으로 작성 후 업데이트 되지 않았으므로 법령정보센터에서 최종체크 하시길.