공개 공지, 공개 공간과 관련된 법령에 대해서 | 건축법

공개공지와 관련된 법령에 대해서

거리를 걷다보면 큰 건물들앞에 정자나 휴식공간이 인도에 접하여 있는것을 볼수 있습니다.

또는 계획을 하다보면 공개공지에 대해서 듣게 됩니다, 건축물을 매매하거나 전용면적을 따질때도 듣기도 합니다.

오늘은 공개공지, 공개공간과 관련된 법령에 대해서 알아보겠습니다.

 

공개공지란?

■  건축법 제43조(공개 공지 등의 확보) 

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다. <개정 2014. 1. 14., 2018. 8. 14., 2019. 4. 23.>

1. 일반주거지역, 준주거지역

2. 상업지역

3. 준공업지역

4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역

 

일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 지자체에서 지정 공고한 지역에 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물을 건축할때, 지역 환경을 조성하기 위하여 일반이 사용할수 잇게끔 공간을 내어준 것이 공개공지가 되겠습니다.

그럼 어떤용도와 어떤 규모의 건축물인지 알아보겠습니다.

 

■ 건축법 시행령(대통령령) 제27조의2(공개 공지 등의 확보)

 ① 법 제43조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다. 

1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(농수산물유통시설은 제외), 운수시설(여객용 시설만 해당), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물

2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물

 

위와같은 시설들이 공개공지를 확보해야하군요, 조례는 각지자체별 조례가 있으므로 서울시 기준으로 한번 살펴보겠습니다.

 

■ 서울특별시 건축조례 제26조(공개 공지 등의 확보)

 ① 영 제27조의2제1항 및 제2항에 따라 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 "공개 공지 등"이라 한다)을 확보하여야 하는 대상건축물 및 면적은 다음 각 호와 같다.

1. 대상건축물 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물 

가. 문화 및 집회시설 

나. 판매시설(농수산물유통시설은 제외) 

다. 업무시설 

라. 숙박시설 

마. 의료시설 

바. 운동시설 

사. 위락시설 

아. 종교시설 

자. 운수시설 

차. 장례식장 

 

서울시의 경우는 건축법시행령 27조의 2 제 1항 1호 와 서울특별시 건축조례 제 26조 1항 에 해당하는 모든건축물을 종합해본다면 "문화및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설, 숙박시설, 운동시설, 위락시설, 운수시설, 장례식장의 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5000제곱미터이상인 건축물" 은 공개공지 대상이 됩니다. 타지역의 경우에도 조례를 면밀히 살피셔서 착오가 없도록 하셔야합니다.

 

 

그렇면 공개공지의 면적은 설치시설은 어떻게 정해지는 걸까요? 서울시의 기준을 통해 한번 보시죠.

 

■ 건축법 시행령(대통령령) 제27조의2(공개 공지 등의 확보)

② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다.

③ 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할 구역 내 공개공지등에 대한 점검 등 유지ㆍ관리에 관한 사항을 해당 지방자치단체의 조례로 정할 수 있다. 

 

■ 서울특별시 건축조례 제26조(공개 공지 등의 확보)

2. 면적 : 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이 확보하여야 하는 공개공지 등의 면적은 대지면적의 10퍼센트 이상으로 한다. 다만, 영 제31조제2항에 따라 지정한 건축선 후퇴부분의 면적은 공개공지 등의 면적에 포함하지 아니하며, 필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 부분의 면적은 2분의 1로 한정하여 공개공지 등의 면적으로 산입한다. 

 

② 영 제27조의2제3항에 따라 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 설치하여야 한다. 

1. 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변(한 면이 4분의 1 이상 접할 것)으로서 일반인의 접근(계단 이용 제외) 및 이용이 편리한 장소에 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공원)형태로 설치한다. 다만, 가장 넓은 도로변에 설치가 불합리한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 그 위치를 따로 정할 수 있다. 

2. 2개소 이내로 설치하되, 1개소의 최소 면적은 90제곱미터 이상으로 한다. 다만, 설치 의무 면적이 90제곱미터 미만인 경우에는 1개소에 해당 면적 확보시 최소면적 기준을 충족한 것으로 본다. 

3. 최소폭은 9미터 이상으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축위원회 심의를 통해 2분의 1까지 완화할 수 있다. 

가. 설치 의무 면적이 90제곱미터 미만인 경우 

나. 대지여건 상 일부 대지 폭이 9미터 이상을 확보하기 어려운 경우 

4. 필로티구조로 할 경우에는 유효높이가 8미터 이상 

5. 조경ㆍ벤치ㆍ파고라ㆍ시계탑ㆍ분수ㆍ야외무대(지붕 등 그 밖에 시설물의 설치를 수반하지 아니한 것으로 한정한다)ㆍ소규모 공중화장실(33제곱미터 미만으로서 허가권자와 건축주가 협의된 경우로 한정한다) 등 다중의 이용에 편리한 시설을 설치 

6. 공개공지 등은 지상에 설치하도록 하되, 상부가 개방된 구조로 지하철 연결통로에 접하거나 다수 공중이 이용 가능한 공간으로서 위원회의 심의를 거쳐 지하부분(제1호에도 불구하고 계단 이용 가능)에도 설치할 수 있다. 

7. 제1호부터 제4호 및 제6호에도 불구하고 법 제43조에서 정하는 공개공지 등으로서 기후 여건 등을 고려해 건축물 내부공간을 활용하여 조성되는 공개공간(이하 "실내형 공개공간"라 한다)의 경우에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따른다. 

가. 일반인의 접근이 편리하고 다수 공중이 이용가능한 공간으로 설치 

나. 최소면적 150㎡이상인 경우 : 최소폭 6m이상, 최소높이 : 층수 2개층 이상 

다. 최소면적 500㎡이상인 경우 : 최소폭 9m이상, 최소높이 : 층수 3개층 이상 

라. 최소면적 1,000㎡이상인 경우 : 최소폭 12m이상, 최소높이 : 층수 4개층 이상 

 

정리하자면 도로의 가장 넓은 도로변에 2개소 이내로 설치하되, 1개소의 최소면적은 90제곱미터 이상으로 하고,

최소폭은 9미터 이상으로하며, 필로티 구조로 할경우 상부 유효고가 8미터 이상에 조경, 벤치등을 설치하여야 합니다.

 

공개공지는 법으로 강제하여 일반에게 공유하는 면적이므로 설치시 건축물에 완화가 되는 규정또한 존재합니다.

■  건축법 제43조(공개 공지 등의 확보) 

② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조, 제56조와 제60조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

 

제55는 건폐율, 제 56조는 용적률, 제 60조는 건축물의 높이제한 입니다.

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글을 마치며...

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공개공지는 대규모 시설중 일반의 통행이 잦은 시설에 대하여 일반에게 공지를 제공하여 지역의 환경을 쾌적하게 하기위한 조성 목적을 가집니다.

지역에 나의 땅을 공유하기때문에 건축물에 인센티브를 주게 되는 이는 건폐율, 용적률, 높이제한입니다.

임대시설의 경우 공개공지를  설치함으로써 완화되는 건폐율, 용적률, 높이제한으로 최적의 수익률을 가지는것이 중요합니다. 이상입니다.

 

-note : 근거 법령은 2024.08.22일 기준으로 작성 후 업데이트 되지 않았으므로 법령정보센터에서 최종체크 하시길.